Nousavons signé un compromis de vente notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours par l'acquéreur. le permis initial a fait l'objet d'un recours auprès de la mairie qui a alors demandé qu'un - Posée par Lilou . Attention vous n'êtes pas connecté à internet., * * * * * Vousdevrez ainsi purger votre autorisation d’urbanisme de tout recours en procédant à l’affichage de la décision de non opposition à travaux, mentionnant la date de cette décision, la nature du projet ainsi que les voies de recours. I. Les travaux soumis à Déclaration préalable (DP) Vous sollicitez une déclaration préalable au moyen de trois formulaires distincts : 1.1. Le deplusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours et autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier ; que, dans ces conditions, d'une part, la division du terrain appartenant à l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse n'a pas eu lieu avant la délivrance du permis de construire en litige et, d'autre part, cette division Toutpermis de construire peut être contesté. C’est pourquoi, pendant une durée de 2 mois à partir de la signature de celui-ci, il est possible de déposer un recours contre ce permis, pour fraudes Larticle A 424-18 du Code de l’urbanisme exige que le panneau de permis de construire soit installé à la vue de tous durant toute la période de purge de recours et des travaux. Votre voisinage comme tous les autres usagers de la voie publiques doivent être informés facilement des renseignements inscrits sur votre panneau de permis de Vay Tiền Nhanh Ggads. En droit de l'urbanisme, il existe un personnage, un véritable cauchemar pour les promoteurs il s'agit du tiers lésé. Ce dernier peut être un voisin dont la vue ou l'ensoleillement va être troublé par la construction future ou simplement parce qu'il est animé d'intentions purement mercantiles. Il peut également s'agir d'une association de défense écologique. Comment lutter face à ce fléau, à la multiplication des recours qui aujourd'hui est devenu un véritable business » pour certains. Nous tentons ci-après d'apporter au professionnel les explications permettant de comprendre le processus juridique et surtout l'arsenal juridique qui est à sa disposition pour tenter de renverser la tiers lésé est malicieux à l'exception de celui qui aura préalablement attaqué le POS ou le PLU de la commune, qui n'est pas concerné par le présent article, le tiers lésé sait qu'avant de déposer un permis le promoteur engage des frais dans ses études, sollicite des financements bancaires, voire commence la commercialisation du projet. Il va alors attendre que le promoteur soit suffisamment avancé dans ses projets pour attaquer le permis de construire devant le Tribunal Administratif ou le Tribunal de Grande cet égard, les motivations de ce tiers lésé peuvent être diverses, son intention peut être noble s'il existe une violation manifeste par le Maire qui délivre le permis de construire, assisté de la DDE, d'une règle d'urbanisme protectrice du certains en font un gagne pain et tente au passage d'une construction de s'enrichir au détriment des futurs acquéreurs qui devront supporter le poids économique de la somme qui lui sera versé par le tiers lésé va déclencher des procédures de blocage de la construction en déposant un recours en nullité du permis de construire pour des motifs purement celui-ci va en l'échange du retrait de son recours contre une indemnisation conséquente par le promoteur. En ffet, il sait qu'en cas d'attaque du permis de construire, la réalisation de l'opération immobilière est pratiquement paralysée pendant de nombreuses années, les banques retirant bien évidemment leur concours financier, avec des frais d'études pré-payées mais sans suite premier indice de la moralité du tiers lésé est le fait de déposer ou non une demande de sursis à exécution au permis de construire devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif en même temps qu'il déposera le recours. S'il le fait, c'est qu'il est probablement animé de nobles intentions et qu'il dispose de moyens sérieux pour faire stopper en référé la construction par le fait que sera ordonné le sursis à ne le fait pas et laisse se dérouler l'instruction du recours contre le permis de construire devant le Tribunal Administratif, ce qui peut prendre des années, c'est qu'il veut probablement tirer un avantage financier de son recours à un moment ou à un alors comment le promoteur peut-il faire face à cette tentative d'escroquerie ou d'extorsion de fonds ?Le promoteur peut et doit réagir vivement en entamant immédiatement un procès en dommages intérêts devant le Tribunal de Grande Instance si les moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de son recours ne sont manifestement pas fondés ou peu en dommages intérêts qui sera lancée par le promoteur du chef du préjudice financier qu'il subit par le blocage de l'opération peut dissuader les plus déterminés de maintenir leur recours devant le Tribunal d'autres termes, parfois le tiers lésé abandonnera son recours par crainte d'avoir à payer au promoteur des dommages intérêts solution qui peut décourager le tiers lésé doit êter précédé d'un certain nombre de précautions en amont du permis de LES DEMARCHES A REALISER EN AMONT DU PERMIS DE CONSTRUIRECertains promoteurs déposent immédiatement un permis de construire avec l'aide de leur architecte puis attendent l'expiration du délai de recours de deux mois à compter de l' une mauvaise nos jours, la complexité des règles d'urbanisme et la vigilance des voisins obligent les promoteurs à prendre des mesures de précautions, à savoir de - rencontrer tous les décideurs du permis le Maire et sa Direction de l'Urbanisme, la DDE qui bien souvent instruit le permis aux lieu et place du Maire qui lui délègue ses pouvoirs, voire le Préfet en cas de construction complexe et l'Architecte des Bâtiments de France, si l'on est dans un secteur contacter les voisins et les associations de défense locales afin d'expliquer le projet. Rien de plus désagréable de découvrir à son insu la réalisation d'un projet- se faire assister d'un conseilII LES RECOURS CONTRE LE PERMIS DE CONSTRUIRESelon l'article R 490-7 du Code de l'Urbanisme, le délai du recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes - le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage en le tiers lésé introduit une procédure, la recevabilité du recours est examiné selon les critères suivants - le voisin doit justifier d'un intérêt personnel et direct ;- l'Association de défense doit avoir suffisamment d'intérêt à les deux mois de la date ci-dessus fixée, le tiers lésé va donc attaquer pour divers motifs bien connus des promoteurs qu'il est impossible ici de détailler mais qui sont le plus généralement - vice de forme- erreur de droit par rapport au POS, au PLU ou une règle d'urbanisme- détournement de toute façon, en vertu d'une réforme par une Loi du 9 février 1994 le tiers lésé a l'obligation de notifier son recours devant le Tribunal Administratif au promoteur, lequel en sera aussitôt Le recours du tiers lésé devant le Tribunal AdministratifEn matière contentieuse, la voie choisit par le tiers lésé l'engage. En effet, s'ilintroduit un recours en annulation du permis de construire devant le Tribunal Administratif, il devra y devra alors attendre que le permis soit éventuellement annulé sans possibilité pour le tiers lésé, comme on le voit parfois, d'essayer une instance en référé devant le Tribunal de Grande Instance pour tenter de faire stopper la construction sous effet, l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme dispose que Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire a Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;b Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux. »Au vu de ce qui précède, le tiers lésé tentera probablement alors un recours en sursis exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif qui est supposé statuer le sursis à exécution est prononcé par ce Juge, soit le promoteur attendra l'épuisement du recours devant le Tribunal Administratif et le Conseil d'Etat ce qui peut prendre des années, soit il abandonnera purement et simplement son projet !Mais si le tiers lésé ne demande pas le sursis à exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif, le promoteur peut tout à fait commencer ses constructions. Il le pourra à ses risques et périls » et l'on verra ci-après ce qui se passe si des années plus tard le permis de construire est annulé alors que la construction a déjà été Le recours du tiers lésé devant le Tribunal de Grande InstanceLe tiers lésé peut utiliser une autre voie que celle du Tribunal Administratif en saisissant le Tribunal Judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande tiers lésé fondera alors son action sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil en faisant la preuve d'une faute commise par le constructeur, c'est à dire la violation d'une règle d'urbanisme, le préjudice direct qui en est résulté et le lien de cause à effet entre les encore et comme devant le Tribunal Administratif, le tiers lésé peut utiliser la voie du référé judiciaire pour tenter de faire bloquer la construction par le Juge qui interdira toute démolition ou construction sous présence d'une contestation sérieuse et en l'absence de trouble manifestement illégal, le Juge des référés pourra se déclarer incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance s'il estime que l'affaire nécessite un examen de fond des moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de sa demande d'arrêt de démolition ou le Juge des Référés renvoie l'affaire devant le Tribunal du fond, le tiers lésé devra alors assigner devant le Tribunal de Grande Instance et le promoteur subira les délais judiciaires classiques en la matière 12 mois devant le Tribunal et autant devant la Cour d' tiers lésé s'il est de bonne foi introduira une procédure accélérée dite à jour fixe», pour obtenir un Jugement sous les deux mois puis au besoin un Arrêt de la Cour également en procédure accélérée sous deux l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme, le Tribunal judiciaire ne peut condamner le propriétaire qu'à la condition que l'action en responsabilité soit intentée tout au plus 5 ans après l'achèvement des QUE FAIRE SI LE PROMOTEUR A CONTINUE SA CONSTRUCTION MAIS VOIT SON PERMIS ANNULE PAR LE TRIBUNAL DES ANNEES PLUS TARD ?Comme il a été dit précédemment, si aucun sursis à exécution n'a été prononcé, le promoteur a pu continuer sa construction même si un recours en annulation du permis de construire a été si le permis de construire est annulé au bout de quelques années par un Jugement du Tribunal Administratif voire en appel ou par un arrêt du Conseil d'Etat, ou encore si devant le Tribunal de Grande Instance ou la Cour d'Appel, les Juges constatent que c'est à tort que le permis de construire a été obtenu alors qu'une règle d'urbanisme a été violée ?Dans ce cas ce n'est pas le Juge Administratif que le tiers lésé devra saisir mais le Juge judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance puis la Cour d'Appel qui peut faire droit à la demande en démolition du tiers lésé qu'il ne manquera pas de les Tribunaux et Cours sont tenus de faire droit à la demande en démolition si elle est ce que la Jurisprudence appelle la réparation en nature ». Depuis 1979, la Cour de Cassation considère que la démolition est un droit pour le demandeur dès l'instant qu'elle est possible et que la construction illicite lui cause un préjudice si le bâtiment est construit et habité, le Tribunal substituera à la démolition une indemnité pécuniaire qu'obtiendra le tiers lésé, indemnité d'ailleurs diversement appréciée par les Tribunaux qui tiennent compte des éléments suivants - troubles de jouissance,- perte de lumière ou d'ensoleillement,- enclavement,- destruction de l'environnement, etc...Le montant de ces indemntiés peuvent être importantes et pourront avoir un impact financier indéniable sur le conclusion, les promoteurs peuvent se rassurer sur l'avenir de leur construction, mais doivent envisager et se préparer au coût économique d'une indemnité. Bien évidemment, il existe encore des solutions pour se prémunir contre cette dernière LA RIPOSTE DU PROMOTEURContre les auteurs de recours abusifs, il ne faut pas hésiter à riposter et à montrer que loin d'être désarmé, il existe un arsenal juridique permettant de le poursuivre pour obtenir réparation du préjudice promoteur peut agir de deux manières - Soit le promoteur assigne immédiatement devant le Tribunal de Grande Instance en dommages intérêts conséquents au titre du préjudice qu'il subit composé le plus souvent des études engagées, des agios bancaires, de la perte de plus-value financière, etc... Cette assignation peut parfois déboucher sur un abandon du recours introduit par le tiers toute action, le promoteur devra s'assurer que son permis de construire ne viole pas une règle d' Soit le promoteur subit la procédure administrative très longue et attend de connaitre le sort qui sera réservé à son permis de construire. Pendant, l'intervallle il aura pris la décision de construire ou de ne pas construire. A ce stade, alors deux solutions lui sont ouvertes - s'il gagne son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action contre le tiers lésé devant le Tribunal Judiciaire en lui réclamant des dommages intérêts que constitue tout son préjudice financier études, agios bancaires, perte de plus-value. Cependant, la Jurisprudence est assez restrictive sur le sujet et les Tribunaux ou Cours d'Appel n'accordent des dommages intérêts que lorsqu'ils considèrent que le tiers lésé a commis un abus de droit, c'est-à-dire que son argumentation à l'appui de son recours n'était pas suffisamment sérieuse. Les Juges du fond ont toute latitude pour apprécier !- s'il perd son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action devant le Tribunal Administratif à l'encontre de la Commune en réclamant tous les dommages intérêts issus de l'annulation du permis ; en effet si le permis est annulé alors qu'il a été délivré par le Maire après instruction des services de l'urbanisme, qui est responsable ? La Commune, bien sûr !V LES PROCES EN DOMMAGES INTERETS DES PROMOTEURS CONTRE L'ETATSi le permis de construire a été annulé, cela induit indiscutablement que le Maire a commis une violation de la règle de droit d'urbanisme ou une erreur d'appréciation du permis, ce qui constitue une faute administrative passible d'un encore, le Juge Administratif a toute latitude pour apprécier et il ne retiendra des dommages intérêts contre la Commune que si le manque à gagner du promoteur est tenu pour certain, lorsque la preuve formelle des bénéfices escomptés à brève échéance peut être apportée au quel cas la Commune sera condamnée à dédommager le préjudice qui peut être lié à la valeur de l'immeuble lui-même, aux frais dus à l'opération d'urbanisation elle-même, aux frais de contentieux et à tous préjudices commerciaux ou manque à le promoteur doit être avertit qu'il n'obtiendra une indemnisation qu'après plusieurs années de procédure tant ce type de question sont longues à trancher. Ce n’est plus un secret pour personne les logements manquent dans les grandes agglomérations. Le législateur fait donc son possible pour limiter les entraves à la construction. Dans cette optique, l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative aux contentieux de l’urbanisme, dite ordonnance Duflot, avait pour ambition affichée de juguler les contestations contre les permis de construire. En théorie, le recours exercé contre un permis de construire qu’il soit gracieux ou contentieux ne suspend pas l’autorisation d’urbanisme accordée. Le titulaire du permis de construire est par conséquent libre de mettre en œuvre cette autorisation sans attendre que le juge administratif se soit prononcé au fond. Et il appartient à celui qui le conteste, parallèlement à son recours en annulation, d’agir en suspension devant le juge des référés dans les conditions fixées par l’article du Code de justice administrative ce qui, le plus souvent, est compliqué. Mais il en va autrement en pratique, notamment pour les promoteurs immobiliers. D’abord, les opérations qu’ils mettent en place portent bien souvent sur des terrains dont ils ne sont pas encore propriétaires. Par sécurité, la promesse ou le compromis de vente prévoit donc une condition suspensive de permis de construire purgé de recours. Ensuite, abstraction faite de la question de vente du terrain, les promoteurs financent rarement leurs projets sur fonds propres. Et les organismes prêteurs ont tendance à geler leurs crédits lorsqu’un recours est initié. Devant cette situation, l’ordonnance Duflot a complété le Code de l’urbanisme voir son livre VI, articles et suivants. La mesure la plus commentée, lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, était celle qui portait sur les recours dits abusifs. Malheureusement, le recul montre que l’article du Code de l’urbanisme n’a qu’une portée extrêmement limitée. Il ouvre le droit au titulaire du permis de construire de solliciter devant le juge administratif saisi d’un recours la condamnation de l’auteur de celui-ci à lui verser des dommages-et-intérêts. Mais il faut pour cela établir que le recours a été mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant » et qu’il cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis ». Ces formulations sont d’une telle imprécision que, sauf dans des cas très marginaux, le juge administratif refuse d’appliquer le texte. Citons par exemple l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille le 20 mars 2014 n° 13MA02161, jugeant abusif le recours introduit par une personne ayant fait l’acquisition d’un appartement qu’elle n’occupait pas, dans le seul but de se constituer artificiellement la qualité de voisin lui donnant intérêt à agir. Malgré la mauvaise foi évidente du requérant, la cour administrative d’appel n’en a pas moins rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le bénéficiaire du permis de construire, dans la mesure où il ne justifiait pas du caractère excessif de son préjudice. Un jugement rendu par le tribunal administratif de Lyon le 17 novembre 2015 n° 1303301 a bien fait quelques vagues en retenant le caractère abusif d’un recours initié par des particuliers et en les condamnant à verser des dommages et intérêts au titulaire du permis. Mais, a priori, il n’a pas vocation à se généraliser. En effet, l’un des requérants était un opposant au maire ayant accordé l’autorisation d’urbanisme et le jugement retient que la requête a été présentée dans un contexte de conflit politique et qu’il a été fait une publicité autour de ce recours qui excède largement son cadre … ». Est également mise en avant l’attitude dilatoire des requérants, qui ont produit très tardivement une pièce propre à justifier de leur intérêt à agir et n’ont fait état d’aucun moyen sérieux. Non seulement cette décision a été rendue au regard de considérations factuelles très spécifiques, mais elle a été frappée d’appel à ma connaissance, l’arrêt d’appel n’a toujours pas été rendu. D’ailleurs, les titulaires des permis de construire sont eux-mêmes réticents à l’utiliser et préfèrent souvent saisir les juridictions civiles de demandes indemnitaires pharaoniques, dans l’objectif compréhensible, à défaut d’être louable de faire pression sur les auteurs des recours. A ceci près que le juge civil a sensiblement la même approche que le juge administratif. La meilleure illustration en est sans doute l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 juin 2012 n° 11-17919 qui confirme un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence ayant condamné une société de promotion immobilière à verser près de € de dommages et intérêts à l’une de ses concurrentes, titulaire du permis de construire contesté. Dans ce cas d’espèce, le promoteur condamné envisageait de réaliser à proximité de son concurrent un programme immobilier de nature équivalente à celui ayant fait l’objet du permis de construire. Là encore, seules des circonstances très particulières justifient donc la condamnation au premier chef, la qualité de professionnel de l’immobilier et un comportement déloyal. En résumé, l’article du Code de l’urbanisme n’a manifestement pas vocation à être appliqué aux requérants les plus nombreux, c’est-à-dire des particuliers se trouvant à proximité immédiate du projet de construction, qui craignent une atteinte à leur cadre de vie et une dévalorisation de leur patrimoine. L’article du Code de l’urbanisme, lui aussi issu de l’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013, avait fait moins de bruit au départ mais promettait d’être plus efficace, du moins jusqu’à une période récente. Il traite de l’intérêt à agir de l’auteur du recours contre le permis de construire, qui n’est recevable à le faire que si les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son bien. Certains tribunaux administratifs se sont servis allégrement de ces nouvelles dispositions, appréciant l’intérêt à agir des requérants de façon particulièrement stricte. Cependant, le Conseil d’État est venu y mettre de l’ordre, du moins en ce qui concerne les voisins immédiats de la construction projetée. Ceux-ci justifient désormais d’un intérêt à agir s’ils font état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet cela résulte d’un arrêt rendu par la Haute juridiction le 14 avril 2016 sous le n° 389798, position confirmée par son arrêt du 20 juin 2016, rendu sous le n° 486932. Finalement, l’outil le plus efficace issu de l’ordonnance Duflot est sans doute l’article du Code de l’urbanisme, qui permet aux magistrats de n’annuler que partiellement un permis de construire s’ils constatent que le vice qui l’affecte ne concerne qu’une partie du projet et peut être régularisé par voie de permis modificatif. Dans ce cadre, les promoteurs qui savent qu’un vice affecte le permis mais qu’il est mineur ont tendance à déposer une demande de permis modificatif sans attendre la décision du tribunal, ce qui leur permet de disposer d’une autorisation valide dès que le juge administratif s’est prononcé. Mais encore faut-il disposer du temps nécessaire il est très souvent délicat de prolonger la durée de validité du compromis de vente du terrain d’assiette du projet, une contestation de la décision rendue est toujours possible la voie de l’appel est pour le moment interdite en matière de contestation de permis de construire dans les villes les plus importantes, mais pas un recours devant le Conseil d’État et les promoteurs ont donc tendance à privilégier des projets s’avérant moins compliqués à mettre en œuvre. D’autres outils sont propres à juguler les contestations contre les permis de construire. D’une part, la notification du recours au titulaire du permis, imposée par l’article du Code de l’urbanisme, reste assez efficace, l’absence de notification ou la notification irrégulière tout comme l’absence de justification dans les délais, auprès du greffe, d’une notification pourtant régulière rendant irrecevable la procédure dans sa globalité. D’autre part je l’ai brièvement évoqué plus haut, le décret du 1er octobre 2013 interdit la voie de l’appel aux contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d’aménager des lotissements. Ce dispositif ne concerne que les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Il n’est par ailleurs applicable qu’aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. S’il est contestable sur le plan des principes, il contribue très certainement à réduire le délai de traitement des recours et pourrait bien être reconduit après le 1er décembre 2018, le législateur s’employant en la matière à expérimenter avec plus ou moins d’adresse. Ce même décret du 1er octobre 2013 a instauré ce que l’on appelle la cristallisation des moyens, c’est-à-dire la possibilité pour le juge de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne pourront plus être invoqués. C’était l’objet de l’article du Code de l’urbanisme, qui n’ouvrait cette possibilité que sur demande motivée de l’un des parties au procès. Mais le décret du 2 novembre 2016 vient de généraliser la solution, les magistrats pouvant désormais en user d’office voir le nouvel article du Code de justice administrative. Mentionnons enfin la naissance de contrats d’assurance contre les recours des tiers, destinés à permettre aux promoteurs de construire malgré tout. Cependant, dans l’immédiat, très peu de contrats semblent satisfaisants. Même si je possède assez peu de renseignements sur ce point, leur souscription nécessite une étude préalable assez onéreuse portant sur les chances d’aboutir du recours, exercice périlleux s’il en est. Instaurer une procédure d’urgence au fond, similaire à celle dite à jour fixe » devant les juridictions civiles, s’avérerait indéniablement porteur. Mais cela a déjà été envisagé et l’encombrement actuel des juridictions administratives ne le permet sans doute pas. Tout laisse penser que d’autres essais seront faits pour tenter de réduire un contentieux que l’on disait moribond il y a quelques années, mais dont ma pratique me laisse penser qu’il est voué à perdurer voire à se développer, puisqu’il constitue la seule arme efficace bien qu’à certaines conditions offerte aux voisins d’un projet de construction pour défendre leurs intérêts en amont de celui-ci. Et si certains promoteurs semblent prêts à acquérir toujours plus cher des parcelles toujours plus petites, c’est pour ensuite exploiter de façon optimale leurs droits à construire… Ce qui impacte d’autant plus les voisins, qui ne perdent pas seulement une vue sur tel ou tel monument, de l’ensoleillement, mais bien une partie de leur patrimoine, les biens dont ils sont propriétaires se trouvant dévalués. Certes, cette dévaluation est difficile à appréhender. Mais elle est bien réelle dans la plupart des cas. Par conséquent, même si la solution-miracle était trouvée pour réduire les recours contre les permis de construire ou limiter leurs effets, un contentieux de la dévaluation pourrait bien se développer devant les juridictions civiles. Sauf cas exceptionnels, elles sont pour le moment réticentes à indemniser les voisins de la construction. Mais les préjudices de ces derniers risquant de s’aggraver, et la proportionnalité semblant dans l’air du temps, qui sait ce qu’il adviendra dans les prochaines années… Définition Qu'est ce qu'un permis de construire purgé de tout recours ? Un permis de construire purgé de tout recours est un permis qui est valable car la période de recours d’un tiers est passée. La durée est de deux mois pour toute personne ainsi que de trois mois pour les autorités compétentes telles que la mairie ou l’État. Retour au lexique Estimation gratuite de votre terrain ou de votre maison Remplissez gratuitement notre formulaire pour évaluer la valeur de votre bien et recevoir une ou plusieurs offres de promoteurs immobiliers. Comparer les offres de promoteurs Découvrez notre guide pratique qui résume notre valeur ajoutée et l'ensemble des informations nécessaires à la bonne vente de votre terrain ou maison à un promoteur télécharger le guide Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4 Avant de contester un permis de construire, le requérant doit notamment connaître un certain nombre de règles procédurales encadrant aussi bien la recevabilité de son recours que celles relatives aux conditions d’annulation du permis de construire. Dans le cas contraire, il pourrait voir sa requête rejetée ou être frustré de la décision rendue. Le contentieux des permis de construire s’est considérablement complexifié ces dernières années avec l’apparition d’un grand nombre de règles procédurales pour sécuriser le plus possible les permis délivrés et pour lutter contre les recours abusifs. On ne peut contester un permis de construire sans connaître ces règles. Nous présenterons ainsi les dix principales règles à connaître avant de former un recours contre un permis de construire. 1. Le délai pour contester un permis de construire Le délai de recours contentieux contre un permis de construire, accordé tacitement ou expressément, est de deux mois pour les tiers on entend par tiers les personnes autres que le préfet, l’auteur et le titulaire du permis de construire. Ce délai commence à courir à compter du premier jour de l’affichage sur le terrain du panneau du permis de construire [1]. Cependant, pour être régulier, ce panneau doit être visible de l’extérieur [2]. Il doit aussi, et obligatoirement, mentionner un certain nombre d’information comme la hauteur de la construction projetée [3] ou les modalités d’exercice du recours [4]. Le non-respect de ce formalisme fait en principe obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux [5]. Mais, une erreur sur les caractéristiques de la construction projetée ne peut faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur serait de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet [6]. Il en est ainsi si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle [7]. En tout état de cause, même si les mentions figurant sur le panneau d’affichage seraient erronées ou insuffisantes, sauf circonstance particulière, le délai de recours ne saurait excéder un an [8]. Enfin, aucun recours contre un permis de construire n’est en principe recevable à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction [9]. 2. L’intérêt à agir. Un tiers ne peut contester un permis de construire que s’il dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. Pour le tiers autre qu’une association, cet intérêt à agir sera retenu s’il établit que le projet de construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe [10]. Le juge apprécie souverainement l’intérêt à agir en fonction des particularités propres à chaque affaire, c’est-à-dire en fonction des caractéristiques du bien du tiers, du projet de construction et de la configuration des lieux en cause. Sans être exhaustif, on peut relever que l’atteinte peut être caractérisée par la perte d’ensoleillement, la perte d’une vue terrestre ou maritime la perte de la valeur vénale de son bien, des risques de pollution sonore, visuelle, chimique, etc, des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident routier ou de chantier, etc. Le tiers doit ainsi préciser en quoi le projet attaqué est de nature à lui poser un problème [11]. Eu égard à sa situation particulière, le tiers qui est un voisin immédiat au projet de construction justifie en principe d’un intérêt à agir [12]. Il n’a en quelque sorte pas besoin d’établir que le projet attaqué serait susceptible de lui causer un préjudice dès lors que cela relève de l’évidence au regard des pièces produites. Ainsi, un voisin immédiat s’est vu reconnaître un intérêt à agir contre un permis de construire portant sur la construction d’un simple garage et l’aménagement d’une rampe d’accès alors même que les atteintes invoquées manquaient de certitude [13]. Mais pour les autres tiers, qui ne sont pas des voisins immédiats, ils doivent caractériser l’atteinte invoquée. A titre d’exemple l’intérêt à agir a été reconnu Pour un tiers qui possédait un simple terrain nu se trouvant à 150 mètres du terrain d’assiette du projet litigieux. Dans cette affaire, aucune construction ne séparait les deux terrains. De plus la construction autorisée allait être de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance du bien du tiers en ce qu’elle allait altérer la qualité d’un site essentiellement naturel [14] ; Pour un tiers dont la propriété, qui n’était pas située à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, dès lors qu’il était démontré que le projet de construction était susceptible d’altérer la vue entièrement dégagée dont il disposait sur une partie de sa parcelle et qu’il était aussi susceptible d’avoir pour effet de diminuer l’ensoleillement et la luminosité de son terrain [15]. A l’inverse, l’intérêt à agir n’a pas été reconnu Pour un tiers qui souhaitait contester un projet de station de conversion électrique situé à plus de 700 mètres de son habitation. Compte tenu de cette distance, le simple fait que ce projet allait être visible depuis l’habitation de ce tiers n’a pas été jugé suffisant pour caractériser une dégradation du paysage ou une pollution visuelle [16] ; Pour des tiers qui souhaitaient contester un ensemble commercial de 5 800 m² situé à 150 et 200 mètres de leurs propriétés. Dans cette affaire, les tiers se bornaient à faire valoir la proximité de leurs propriétés et les nuisances susceptibles d’être causées par le projet, sans apporter d’éléments suffisamment précis de nature à établir qu’il en serait résulté une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs propriétés, sur lesquelles ils n’avaient apporté aucune précision [17]. Enfin, pour le tiers qui serait une association, son intérêt à agir devra être apprécié en considération de son objet social et de son champ d’action géographique [18]. 3. La date d’appréciation de l’intérêt à agir. En principe l’intérêt pour agir contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [19]. Ainsi, la location ou l’achat ou promesse de vente d’un bien à proximité du projet litigieux même avant la date d’obtention du permis de construire ne pourra conférer au tiers un intérêt à agir contre le permis en question. Il faudra en effet être locataire ou propriétaire ou signataire d’une promesse de vente du bien avant le dépôt en mairie de la demande de permis de construire. De plus, pour justifier cet intérêt à agir, le tiers devra joindre à sa requête, à peine d’irrecevabilité de celle-ci, son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente [20]. L’irrecevabilité ne pourra toutefois être prononcée, en cas d’omission de cette pièce, que si au préalable le requérant a été invité à régulariser sa requête en produisant la pièce requise [21]. S’agissant d’une association, elle ne sera recevable à former un recours contre un permis de construire que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [22]. Et le recours de l’association devra, à peine d’irrecevabilité, être accompagné des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture [23]. 4. La notification du recours Le requérant est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire du permis de construire. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours [24]. De même, l’auteur d’un recours administratif, c’est-à-dire d’un recours gracieux ou hiérarchique, est tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement. Toutefois, en l’absence de panneau d’affichage du permis de construire ou si cet affichage omet de mentionner cette obligation, la requête ne pourra pas être déclarée irrecevable [25]. 5. Le délai de cristallisation de la cause et des moyens juridiques. Le requérant a toujours la possibilité de soulever de nouveaux moyens postérieurement au dépôt de son recours. Mais ce principe connait deux exceptions. En premier lieu, il ne pourra pas invoquer de moyens nouveaux relevant d’une cause juridique distincte postérieurement à l’expiration du délai de recours [26]. Le requérant a ainsi intérêt à soulever dès le départ, dans son recours, aussi bien des moyens de légalité interne qu’externe. En second lieu, il ne pourra plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense [27], que ce mémoire émane de l’auteur de l’acte attaqué ou du titulaire du permis de construire [28]. 6. Le délai pour former un référé suspension. Le pétitionnaire lorsqu’il obtient son permis de construire attend en général que celui-ci ait acquis un caractère définitif et qu’il soit purgé de tout recours avant de démarrer les travaux. Mais cette attente ne constitue nullement une obligation. En effet, un permis de construire est exécutoire dès qu’il a été notifié à son bénéficiaire. Précisons également que, sauf certaines hypothèses, une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut faire l’objet d’une démolition, même si le permis de construire en cause a ensuite fait l’objet d’une annulation [29]. Ainsi, pour obtenir la suspension de l’exécution du permis de construire et éviter le démarrage des travaux, qui pourrait ensuite priver l’annulation du permis de construire de tout effet, il faut introduire, en parallèle au recours en annulation, un référé suspension. Le référé suspension peut être formé à tout moment après l’introduction du recours en annulation [30]. Toutefois ce principe connaît quelques exceptions. La plus importante est le fait que passé un délai de deux mois après la communication du premier mémoire en défense produit dans le cadre du recours en annulation, le référé suspension ne pourra plus être formé [31]. 7. Les moyens invocables. Sur le fond, seuls les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme peuvent entrainer l’annulation d’un permis de construire [32]. Les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation du permis de construire ne sont pas les mêmes que les atteintes invoquées par le tiers pour justifier de son intérêt à agir. Les atteintes susceptibles de justifier d’un intérêt à agir permettent au tiers d’accéder au prétoire du juge. Les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme permettent d’obtenir l’annulation du permis de construire. Un permis de construire ne peut ainsi être considéré comme illégal que s’il est contraire par exemple au plan local d’urbanisme, au règlement national d’urbanisme, au plan de prévention des risques naturels, aux dispositions de la loi Littoral… En revanche, un permis de construire ne peut, en principe, être considéré comme illégal s’il est contraire par exemple à un règlement de copropriété [33], aux règles techniques de construction règles d’incendie ou de ventilation [34] ou aux règles générales d’accessibilité notamment aux personnes handicapées [35]. Précisons enfin qu’un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la réalisation d’une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Le permis de construire n’autorise en d’autres termes que la réalisation d’un scénario tel que présenté par le pétitionnaire lors du dépôt de son dossier. Ainsi, la circonstance que ces plans pourraient ne pas être respectés ou que la construction risquerait d’être ultérieurement transformée, n’est pas par elle-même, sauf le cas de fraude, de nature à affecter la légalité du permis [36]. Le non-respect des prescriptions du permis de construire est un problème lié à son exécution et qui fait l’objet de sanctions spécifiques [37]. 8. La régularisation du permis de construire illégal. Même entaché d’illégalité, un permis de construire peut échapper à l’annulation s’il est susceptible d’être régularisé par un permis de construire modificatif. Lorsqu’une régularisation est possible, le juge est même tenu de ne pas prononcer une annulation pure et simple du permis de construire. Il doit, dans un premier temps, ne prononcer qu’une annulation partielle du permis de construire ou surseoir à statuer pour inviter le pétitionnaire à demander un permis de construire modificatif ou dénommé permis de régularisation [38]. L’annulation partielle consiste à n’annuler que la partie du permis de construire entachée d’illégalité. Le titulaire du permis de construire est ainsi toujours en droit de réaliser son projet de construction. Mais si cette annulation nécessite de revoir le projet de construction, par exemple en cas méconnaissance des règles relatives à l’implantation en limite séparative, il devra au préalable corriger l’illégalité liée à cette méconnaissance. Quant au sursis à statuer, il permet au juge de suspendre sa décision pour une durée limitée afin que dans cet intervalle le titulaire du permis de construire puisse, dans la mesure du possible, régulariser son autorisation. En cas de régularisation, le juge constatera que le permis est purgé de l’illégalité qui l’affectait et rejettera en conséquence la demande d’annulation de celui-ci. Ces deux procédures visent à éviter, chaque fois que cela est possible, une annulation pure et simple qui serait inutile et frustrant aussi bien pour le pétitionnaire que le requérant. Si une régularisation est possible, une annulation pure et simple n’aurait que des effets platoniques puisque le pétitionnaire pourrait déposer une nouvelle demande de permis de construire ultérieurement. Ainsi, un permis construire modificatif sollicité dans le cadre d’une régularisation judiciaire peut être délivré même s’il a pour effet de revoir l’économie générale du projet. Il ne doit néanmoins pas lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même [39]. De même, un permis de régularisation entaché d’illégalité, peut lui aussi faire l’objet d’une régularisation si l’illégalité qui l’affecte est susceptible d’être régularisé [40]. Enfin, l’obtention d’un permis de régularisation peut intervenir même si la construction est achevée [41]. Rappelons et insistons néanmoins même régularisable en théorie, la régularisation du permis de construire n’est jamais acquise. Soit parce que les conditions nécessitant sa régularisation s’avèreront difficile voire impossible à mettre en œuvre pour des raisons techniques ou économiques par exemple soit parce que la régularisation proposée par le pétitionnaire est illégale. Par conséquent, le permis modificatif, qui est aussi susceptible de recours, pourra toujours être attaqué et être déclaré illégal. En revanche, il existe deux hypothèses dans lesquelles où même s’il est régularisable, le permis de construire sera purement et simplement annulé par le juge. En premier lieu, c’est lorsque la demande de permis de construire porte sur une construction existante mais qu’elle n’a pas fait état des travaux qui auraient été réalisés sans autorisation sur cette construction. Cette omission empêchera la régularisation du permis de construire qui serait entaché d’illégalité. Il appartiendra ainsi au pétitionnaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire incluant l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation [42]. En deuxième lieu, c’est lorsque le permis de construire a été obtenu frauduleusement. En cas d’annulation ou de retrait de ce permis de construire, il appartiendra au pétitionnaire, de déposer une nouvelle demande de permis de construire présentant sincèrement son projet de construction [43]. 9. Les risques en cas de recours abusif. En principe, un recours est abusif dans le cas où est caractérisé, de la part de l’auteur du recours, une intention malicieuse, une mauvaise foi, ou l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol. Il est possible d’engager la responsabilité civile de l’auteur d’un recours contre un permis de construire qui serait abusif. Cette action peut être formée par toute personne qui aurait subi un dommage du fait de ce recours. Il peut ainsi s’agir du titulaire du permis de construire mais aussi par exemple du promettant qui verrait la vente de son terrain retardée ou compromise. L’engagement de la responsabilité de l’auteur d’un recours contre un permis de construire se fait en principe devant le juge civil. Mais le titulaire du permis de construire a aussi la possibilité de saisir le juge administratif pour qu’il examine sa demande en même temps que le recours contre son permis de construire [44]. Cependant, les condamnations sont rares car le caractère abusif n’est en général pas retenu par le juge. Et même lorsque le recours serait jugé abusif et qu’il y aurait condamnation ce qui est encore plus rare le montant de l’indemnité alloué au pétitionnaire demeure modeste. En effet, dès lors que le requérant dispose d’un intérêt à agir contre le permis de construire, son recours n’est pas reconnu par le juge comme étant abusif [45]. Il peut même en être ainsi si la requête est irrecevable [46] ou si les moyens soulevés ne sont pas fondés [47]. Et a fortiori, si le juge fait droit à la demande d’annulation, même partiellement, le caractère abusif ne sera bien évidemment pas retenu [48]. Ainsi, pour retenir le caractère abusif d’un recours formé par une association le juge s’est appuyé sur plusieurs considérations. D’une part sur le fait que le recours était entaché par de nombreuses irrecevabilités dont l’une était fondée sur l’absence d’intérêt à agir. D’autre part sur le fait que cette association avait déjà vu sa demande d’annulation d’un permis accordé au même pétitionnaire être rejetée pour irrecevabilité par le passé. Et bien que son recours ait été jugé abusif, cette association n’a été condamnée à verser au pétitionnaire que la somme de 3 000 euros [49]. Plus rare encore, le requérant, auteur d’un recours contre un permis de construire, peut voir sa responsabilité engagée sur le plan pénal sur le fondement des délits d’escroquerie et de tentative d’escroquerie. Deux conditions doivent pour cela être remplies. Tout d’abord, le recours contre le permis de construire doit être abusif. Ensuite, ce recours doit avoir été engagé pour l’obtention d’un bien, d’un service ou d’un acte. Ainsi, a notamment été condamnée à six mois d’emprisonnement avec sursis, une personne qui s’était portée acquéreur d’un appartement sans intention de mener cet achat à terme. La promesse d’achat avait été signée dans le seul but d’engager un recours contre un permis de construire pour ensuite contraindre le titulaire du permis de construire à transiger [50]. Mentionnons enfin un cas exceptionnel la condamnation d’un gérant de société à trois ans d’emprisonnement, 45 000 euros d’euros d’amende et 3, 4 millions d’euros de dommages et intérêts. Mais la lourdeur de cette condamnation s’explique par le fait que ce gérant avait déposé de 2010 à 2015 plus de dix-neuf recours contre des permis de construire sur tout le territoire de la commune de Marseille pour ensuite les retirer en échange de contreparties financières. Le retrait de ces recours lui avait permis d’obtenir 2, 2 millions d’euros. On est donc très loin, dans cette espèce, du particulier qui attaque un permis de construire pour l’édification d’un immeuble en face de sa propriété [51]. 10. La transaction et la médiation. L’adage selon lequel un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès » peut trouver à s’appliquer dans le contentieux des permis de construire. Le délai du procès et son issue incertaine peuvent inciter les parties, lorsque la situation le permet, à tenter de trouver une solution amiable à leur litige. On évoquera, à ce titre, deux procédures qui font l’objet d’un encadrement juridique. En premier lieu, il s’agit de la transaction. Dans ce contrat, souvent, le tiers s’engage à se désister de son recours contre le permis de construire ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature par le titulaire du permis de construire. Pour être valable, la transaction devra faire l’objet d’un enregistrement au service de la publicité foncière [52]. En deuxième lieu, les parties ou le juge ont la possibilité de proposer une médiation. Il s’agira ainsi pour les parties de trouver une solution amiable à leur litige à travers l’intervention d’un médiateur. Les parties peuvent ainsi demander une médiation même en cours d’instance, c’est-à-dire après l’introduction du recours contre le permis de construire. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [26] CE, 20 février 1953, n° 9772.

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